敷金・退去原状回復　壁紙(クロス)、天井　②

壁紙(クロス)、天井の借主が負担する原状回復

退去の原状回復でもっともトラブルが多いのが壁と壁紙(クロス)です。

費用負担の範囲

原状回復は借主の責任によって生じた減耗・キズ等の破損部分をもとの状態に戻すことであるから費用負担についても、破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。

なので壁紙(クロス)の一部を借主が不注意で破いたりした場合、借主の負担は破損部分の補修に必要な㎡単位が原則となります。

経過年数の考慮

壁紙(クロス)の一部を借主が不注意で破いたりした場合、破損した部分の張替え費用は借主の負担にります。

しかし破損部分もやはり通常減耗・経年変化をしており、当該部分は貸主が負担すべきなので、借主は補修費用から通常減耗・経年変化の分を差し引いた額を負担すればよいことになります。

破損部分と補修個所の差が大きい場合

壁紙(クロス)の一部を破損した場合にの借主の負担は㎡単位が原則ですが、破損部分だけを新しく張り替えることで、他の古い部分と色が異なってしまうような場合には借主は原状回復義務を十分に果たしていないともいえます。

その場合はクロス一面分の張替え費用を借主の負担とすることもありますが、この場合にも経過年数を考慮して貸主が負担すべき通常減耗・経年変化の分を差し引いた額を負担すればよいことになります。

なお、貸主が色合わせのために部屋全体の張替えを行う場合には、破損していない残りの面の張替え費用は貸主が負担することになります。

壁紙(クロス)の補修費用の相場

壁紙(クロス)、天井のよくある質問

Q：壁紙(クロス)を不注意で破った場合、借主は新品と同じ金額を負担しなければならないのですか？

A：借主が不注意でクロスを破らなかった場合、貸主は中古のクロスの返還を受けていたにすぎないので借主の不注意でクロスを損傷した場合に新品の返還を受けるのは不公平です。
従ってこの場合にも経過年数を考慮して貸主と借主の負担を決めるべきだと思います。

(例)クロスの耐用年数6年
3年間使用して返還する場合

貸主５０と借主５０の負担割合になります。

Q：クロスに落書きしてしまい、敷金から控除されました。明細をみると下地調整、残材処理、諸経費とありましたが払うべきでしたか？

A：下地調整用、残材処理の項目はこれを賃借人に負担させる根拠がなく認められないとした判例があります。
東京地裁　平成4年(ワ)12453号

諸経費は、その内容が不明であるから、この部分の請求は失当であるとした判例があります。
仙台簡裁平成6年(ハ)2673号

タバコのヤニの臭いと汚れが壁紙(クロス)に付着しているから壁紙(クロス)を交換すると言われましたが払う義務はありますか？喫煙するときは窓を開けて換気をよくしていました。

契約書の特約で喫煙を禁止されていない限り、喫煙することは用法違反には該当しません。

換気をしないで一日何十本もタバコを吸っていて明らかに通常の使用を超える場合にはクリーニング代や交換費用を負担しなければいけない場合もあるとは思いますが、窓を開けて換気に気をつけながら喫煙した場合は通常の使用の範囲内と考えられるので支払う義務はありません。

しかし通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニがある場合には通常減耗とはいえず、借主が負担する場合もあります。

この場合クロスの耐用年数は6年なので経過年数を考慮して貸主が負担すべき通常減耗・経年変化の分を差し引いた額を借主が負担すればよいことになります。

賃貸人・賃借人の修繕分担表
壁紙(クロス)、天井

賃借人の原状回復義務負担一覧表
壁紙(クロス)、天井の耐用年数